房企這個(gè)崗位，活下來了！
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編輯 : 日志大全
發(fā)布 : 03-27
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地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，不少從業(yè)人員紛紛被優(yōu)化。提起職業(yè)生存環(huán)境最差的，那么一定是運(yùn)營人員。即使是新增項(xiàng)目或者有新的崗位需求，目前也極少從外界招聘運(yùn)營人員，第一選擇是人力部門兼任或者工程人員轉(zhuǎn)崗。運(yùn)營專業(yè)人員是伴隨行業(yè)大爆發(fā)新興的一個(gè)崗位，也有人把運(yùn)營崗看作是一個(gè)地產(chǎn)的伴生奢侈品。在房企進(jìn)入飛速發(fā)展時(shí)期，房企最大的管理創(chuàng)新就是提出了大運(yùn)營，并設(shè)立了運(yùn)營部門。運(yùn)營部門在過去對房企的規(guī)范發(fā)展起到了不可忽視的作用，但是當(dāng)?shù)禺a(chǎn)進(jìn)入調(diào)整時(shí)期，運(yùn)營部門的作用也迎來越多的質(zhì)疑。但是運(yùn)營真的是一個(gè)雞肋部門嗎？ 運(yùn)營職能的交叉性任何崗位的設(shè)立一定是基于崗位工作內(nèi)容的需要，對于地產(chǎn)運(yùn)營來說，其工作內(nèi)容是瑣碎的、綜合的。運(yùn)營的定位可以說是參謀性質(zhì)，同時(shí)其作為信息樞紐，和多個(gè)職能部門的工作內(nèi)容都有不同程度的交叉。在房企職能化階段也就是小規(guī)模時(shí)期，此時(shí)是沒有運(yùn)營崗位的。即使是在現(xiàn)在，如果一個(gè)房企只有兩三個(gè)項(xiàng)目，或者一個(gè)項(xiàng)目總負(fù)責(zé)兩三個(gè)小體量項(xiàng)目，也不會(huì)有運(yùn)營崗。運(yùn)營崗位最基本的一個(gè)作用就是參謀，在項(xiàng)目總的工作管理范圍小的時(shí)候，完全有精力處理好項(xiàng)目的經(jīng)營和協(xié)調(diào)工作，是不需要運(yùn)營的。運(yùn)營的工作量極難確定，同時(shí)在項(xiàng)目經(jīng)營中，當(dāng)前發(fā)揮的價(jià)值也有限。即使是對于大型房企而言，雖然建立了大運(yùn)營體系，但是其在實(shí)踐中也并沒有發(fā)揮期望的價(jià)值，同時(shí)大運(yùn)營小組成員的能力也沒有跟上。對于絕大多數(shù)房企來說，運(yùn)營崗位是一個(gè)復(fù)合非專業(yè)性的崗位，被取代是很正常的。在當(dāng)下房企動(dòng)蕩時(shí)期，運(yùn)營人員的命運(yùn)可想而知。對于超標(biāo)的運(yùn)營人員，優(yōu)化是必然的，即使是內(nèi)部轉(zhuǎn)崗由于沒有專業(yè)技能也很難勝任新的崗位。集團(tuán)或者區(qū)域有運(yùn)營人員需求，首先都傾向于內(nèi)部工程部門甚至人力部門兼任。 當(dāng)下運(yùn)營崗位如何實(shí)現(xiàn)價(jià)值任何崗位的產(chǎn)生和存在一定有其必然性，那么，對于地產(chǎn)運(yùn)營崗位，要如何實(shí)現(xiàn)其崗位價(jià)值。一、勝任本職工作對于三級(jí)管控（集團(tuán)-區(qū)域-項(xiàng)目）的房企來說，不同層級(jí)的運(yùn)營崗位要如何發(fā)揮價(jià)值？1、項(xiàng)目層面在項(xiàng)目層面，運(yùn)營最重要也最多的工作就是跨部門協(xié)調(diào)，尤其是項(xiàng)目為小項(xiàng)目總或者大項(xiàng)目總負(fù)責(zé)多個(gè)項(xiàng)目且沒有領(lǐng)導(dǎo)副職。對于小項(xiàng)目總的管控方式，此時(shí)項(xiàng)目總的職責(zé)和定位更傾向于是現(xiàn)場工程管理，大工程類其余的招采、成本、開發(fā)實(shí)際上都不屬于其管理，更不用說營銷和財(cái)務(wù)。此時(shí)獨(dú)立的運(yùn)營在平臺(tái)層面就可以進(jìn)行更好的協(xié)調(diào)，尤其此時(shí)項(xiàng)目總代表的不是項(xiàng)目的整體利益而更偏向工程利益時(shí)。對于大項(xiàng)目總，在管理多個(gè)項(xiàng)目時(shí)，必然沒有精力介入到各個(gè)項(xiàng)目的日常管理中，此時(shí)作為運(yùn)營，應(yīng)該發(fā)揮副職的作用，要有獨(dú)立解決日常管理問題的能力。在項(xiàng)目層面，運(yùn)營實(shí)際上更多的的是發(fā)揮大工程的作用，角色也會(huì)更偏向于工程類運(yùn)營，實(shí)際上基層運(yùn)營的工程能力應(yīng)該比單純的工程人員能力更廣更深。目前基層的運(yùn)營大多數(shù)都是在辦公室進(jìn)行文字類工作，對于實(shí)際工程知識(shí)缺乏必要的認(rèn)識(shí)，因此基層運(yùn)營人員在開項(xiàng)目例會(huì)時(shí)基本不發(fā)言，只是單純的會(huì)議發(fā)起者然后記錄一下沒有作用的會(huì)議紀(jì)要最后督辦。此種情況的運(yùn)營人員不說做大運(yùn)營，連最基本的工程類運(yùn)營都不能勝任，而這種運(yùn)營人員還不會(huì)是少數(shù)。2、區(qū)域?qū)用嬗捎陧?xiàng)目公司經(jīng)營的特殊性，那么作為區(qū)域（項(xiàng)目集管理機(jī)構(gòu)）運(yùn)營的主要工作也應(yīng)該集中在大運(yùn)營方面，進(jìn)行現(xiàn)金流管理和項(xiàng)目經(jīng)營成果管理。單個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)金流先負(fù)后正，為了保證項(xiàng)目的正常經(jīng)營同時(shí)也為了發(fā)揮項(xiàng)目富余資金的作用，現(xiàn)金流管理最基本的就是要實(shí)現(xiàn)不同項(xiàng)目間的調(diào)配。但是更高級(jí)的現(xiàn)金流管理還應(yīng)該實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流提前流入，區(qū)域?yàn)榱嘶I集資金拍地或者調(diào)撥集團(tuán)，實(shí)現(xiàn)短期現(xiàn)金流增加的方式除了資金的緩付少付還有工抵和商票。經(jīng)營成果是項(xiàng)目、區(qū)域、集團(tuán)都關(guān)注的重點(diǎn)，但是對于影響項(xiàng)目經(jīng)營成果的決策在區(qū)域?qū)用姹仨毻瓿伞＿@就要求區(qū)域?qū)用娴倪\(yùn)營必要要有經(jīng)營意識(shí)。3、集團(tuán)層面集團(tuán)層面的運(yùn)營除了關(guān)注項(xiàng)目經(jīng)營重點(diǎn)，更多的精力要放在如何提高企業(yè)的管理效率上。會(huì)議、制度、流程、報(bào)表是房企管理的重要工具，這些管理工具可以提升管理效率，節(jié)約管理成本。但是有些管理工具目前已經(jīng)造成嚴(yán)重內(nèi)卷，嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)營效率。以會(huì)議為例，大事小事都開會(huì)，為了撇開責(zé)任，有的發(fā)起部門恨不得所有部門都得列席，更有甚者還會(huì)要求一把手二把手核心高管參會(huì)。對于中層和基層來說，開會(huì)嚴(yán)重影響了其精力使其無法完成本職工作。提到報(bào)表，人人都痛恨。筆者在做項(xiàng)目運(yùn)營時(shí)，一份簡簡單單的日報(bào)晚上要換成不同的樣式提報(bào)六次。運(yùn)營的興起伴隨的是房企管理的創(chuàng)新，作為企業(yè)管理的主要責(zé)任部門，應(yīng)該著手整治管理工具。這一點(diǎn)房企高管應(yīng)該意識(shí)到，并且要對運(yùn)營進(jìn)行授權(quán)。管理工具引起的管理效率低下已經(jīng)成為刻不容緩的難題。二、提升業(yè)務(wù)能力運(yùn)營的興起伴隨的是房企的紅利時(shí)代，對于如何培養(yǎng)運(yùn)營人員并沒有形成一套有效的方法。在當(dāng)下，不管是運(yùn)營崗位還是運(yùn)營人員，都沒有得到應(yīng)得到的重視。這不僅和房企制度、授權(quán)有關(guān)，更和運(yùn)營人員的工作能力有關(guān)。運(yùn)營部門在和其他部門交流時(shí)，不能簡簡單單的只進(jìn)行信息的傳遞，沒有任何能力對信息進(jìn)行處理。運(yùn)營人員一定要至少掌握大工程（工程、設(shè)計(jì)、成本、招采）或者大財(cái)務(wù)（財(cái)務(wù)、投資、融資、回款），成為t字人才，這是對運(yùn)營人員最基本的要求。三、實(shí)現(xiàn)大運(yùn)營的應(yīng)用當(dāng)房企進(jìn)入下行期，對于經(jīng)營管理提出了更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，此時(shí)房企應(yīng)該發(fā)揮大運(yùn)營的優(yōu)勢，搭建大運(yùn)營體系，使企業(yè)度過寒冬。大運(yùn)營脫胎于計(jì)劃運(yùn)營，不少企業(yè)的運(yùn)營有很嚴(yán)重的工程運(yùn)營傾向，這一點(diǎn)是需要改進(jìn)的，工程運(yùn)營只是大運(yùn)營的一部分，而財(cái)務(wù)運(yùn)營才是大運(yùn)營的核心。大運(yùn)營是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，需要多種部門技能，因此一個(gè)完整的大運(yùn)營小組必須配備完整的人員。最基本的工程、銷售、財(cái)務(wù)等崗位人才是必須的，這些人員根據(jù)管理規(guī)模可以兼任，但是必須能給大運(yùn)營提供這些支持。理論上，每個(gè)區(qū)域應(yīng)該配備一個(gè)完整的大運(yùn)營小組。四、建立案例庫房企是一系列項(xiàng)目的組合，是一個(gè)大的項(xiàng)目集，管理內(nèi)容和管理過程同質(zhì)化程度高。為了避免重復(fù)錯(cuò)誤，同時(shí)也讓優(yōu)秀做法起到模范作用，在集團(tuán)層面必須建立案例庫。對于案例的復(fù)盤要全面、客觀，運(yùn)營人員要定期收集，要求項(xiàng)目和各部門及時(shí)提報(bào)。好的案例庫不僅可以實(shí)現(xiàn)人才的快速成長，同時(shí)也可以為企業(yè)節(jié)省很多潛在成本。五、成為培養(yǎng)綜合人才的搖籃任何一個(gè)房企都是集團(tuán)控股公司，每一個(gè)區(qū)域公司、城市公司、項(xiàng)目總的角色都是一個(gè)子公司的一把手，要對經(jīng)營成果負(fù)責(zé)。管理者不是全能的，也不可能全能，但是綜合高管應(yīng)該至少具備全局視角，對必要的經(jīng)營原理和各部門工作有著全面的認(rèn)識(shí)。由于運(yùn)營工作的特殊性，不僅本身是信息樞紐，同時(shí)也會(huì)和各個(gè)職能部門有著密切的聯(lián)系，那么這種崗位就應(yīng)該成為綜合高管經(jīng)歷的重要一環(huán)。運(yùn)營崗位不僅是運(yùn)營人員成為綜合高管的最佳崗位，也應(yīng)該是其他人員成為綜合高管的最重要?dú)v經(jīng)之地。結(jié)語在實(shí)踐中，運(yùn)營作用并沒有充分發(fā)揮，個(gè)人覺得各級(jí)運(yùn)營負(fù)責(zé)人應(yīng)該負(fù)主要責(zé)任。運(yùn)營本身就是一個(gè)綜合性、創(chuàng)新性、向上管理的崗位，運(yùn)營工作的不到位不僅和運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的能力有關(guān)系，也和運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的認(rèn)識(shí)有關(guān)系。對于大中型規(guī)模房企，運(yùn)營崗位必然會(huì)存在。運(yùn)營崗位雖然是伴隨大運(yùn)營而起，但也是企業(yè)管理的客觀需要。運(yùn)營崗位對房企最重要的作用是耦合和賦能，應(yīng)該相比較其他職能部門更受高層重視，在各部門中有更高的話語權(quán)。但是實(shí)際企業(yè)管理中，運(yùn)營更多的扮演的是無足輕重的角色，不僅不受領(lǐng)導(dǎo)層重視，也會(huì)因工作內(nèi)容受同級(jí)職能部門排斥。如何讓運(yùn)營崗位實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，需要的不只是充分的授權(quán)，更需要運(yùn)營用實(shí)際行動(dòng)來證明自己的價(jià)值，獲得尊重和認(rèn)可。運(yùn)營崗位不會(huì)消失，隨著對房企管理精細(xì)化的要求，運(yùn)營還會(huì)越來越受到重視，發(fā)揮更大的作用，但是不合格的運(yùn)營人員隨時(shí)會(huì)被淘汰。點(diǎn)擊下圖，了解詳情
